De wettekst
Artikel 7:224 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek: de huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen.
Lid 2: is tussen huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde opgemaakt, dan moet de huurder de zaak opleveren in dezelfde staat waarin deze volgens die beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en van wat door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. Is er geen beschrijving opgemaakt, dan wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin dat zich bevindt bij het einde van de huurovereenkomst.
Wat dat vermoeden waard is
Zonder beschrijving ligt de bewijslast bij de verhuurder. Hij moet dan aantonen dat de woning bij aanvang in een betere staat verkeerde, bijvoorbeeld met foto's of een verklaring. Lukt dat niet, dan kan hij geen herstelkosten claimen. Dat maakt het opzoeken van het oude opnameformulier de belangrijkste handeling van de hele oplevering.
Waar het formulier vaak ligt
Bij het huurcontract in de administratie, in het huurdersportaal van de corporatie, of bij de corporatie zelf op te vragen. Corporaties bewaren opnameformulieren doorgaans digitaal en verstrekken op verzoek een kopie.
Normale slijtage
Wat door ouderdom versleten of beschadigd is, valt buiten de verplichting. Verkleurd behang na tien jaar, een versleten keukenblad of doorgelopen verf op een kozijn hoeven niet hersteld te worden. Een gat in een deur, een gebroken tegel of een brandplek in het aanrechtblad wel, want dat is schade en geen slijtage.
De voorinspectie in de praktijk
De verhuurder houdt enkele weken voor het einde van de huur een voorinspectie. Dat rapport is de opdrachtlijst. Punten die er niet in staan, kan de verhuurder later moeilijk alsnog eisen.
Voert de verhuurder geen voorinspectie uit, dan kan hij in beginsel alleen de kosten vorderen die de huurder zelf zou hebben gemaakt om het gebrek te herstellen. Dat betekent materiaalkosten, en niet het uurtarief van een aannemer. Dat scheelt in de praktijk het grootste deel van de rekening.
De eindinspectie
- Loop het voorinspectierapport punt voor punt langs met de inspecteur erbij.
- Laat afwijkingen ter plaatse noteren, niet achteraf per mail.
- Maak foto's van elke ruimte, met datum, voordat de sleutel wordt afgegeven.
- Noteer de meterstanden van gas, water en elektra en laat die aftekenen.
- Vraag om een ondertekend exemplaar van het opleverformulier.
- Lever alle sleutels in en laat het aantal noteren.
Als er toch een rekening komt
Een verhuurder die achteraf kosten in rekening brengt, moet die onderbouwen met het inspectierapport en met facturen. Bij een geschil over sociale huur kan de zaak worden voorgelegd aan de klachtencommissie van de corporatie, en daarna aan de Huurcommissie of de kantonrechter. Informatie staat op https://www.huurcommissie.nl.
Veelgestelde vragen
Mag een verhuurder eisen dat de woning geschilderd wordt?
Alleen wanneer dat volgt uit het contract of uit afwijkende kleuren die niet als geoorloofde verandering gelden. Normale slijtage van verf hoeft niet te worden hersteld.
Wat als de verhuurder de voorinspectie steeds uitstelt?
Vraag de inspectie schriftelijk aan en bewaar die correspondentie. Bij het uitblijven ervan staat de huurder sterker in een latere discussie.
Telt een videorondje als bewijs?
Ja, mits de datum vaststaat. Een video met zichtbare metadata of een e-mail waarin de opname op datum is verstuurd, werkt goed.