Wat de wet zegt
Artikel 7:224 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de huurder het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking stelt van de verhuurder. Lid 2 regelt de staat waarin dat gebeurt. Is er bij aanvang een beschrijving van de woning opgemaakt, dan moet de woning in die staat terug, met uitzondering van toegestane veranderingen en van wat door ouderdom is versleten of beschadigd.
Ontbreekt zo'n beschrijving, dan geldt een wettelijk vermoeden in het voordeel van de huurder: de woning wordt verondersteld te zijn ontvangen in de staat waarin hij zich bij het einde van de huur bevindt. De verhuurder mag tegenbewijs leveren, bijvoorbeeld met foto's uit de begintijd, maar de bewijslast ligt bij hem.
Zoek het opnameformulier op
Het formulier uit de begintijd van de huur, vaak met foto's of een omschrijving per ruimte, is het belangrijkste document van de hele oplevering. Zonder dat document staat de huurder juridisch sterker dan met een slecht ingevuld exemplaar.
Voorinspectie en eindinspectie
De voorinspectie vindt enkele weken voor het einde van de huur plaats. De verhuurder loopt de woning door en legt vast wat er nog hersteld moet worden. Dat rapport is de opdrachtlijst voor de ontruiming: wat er niet in staat, kan later moeilijk geëist worden.
Voert de verhuurder geen voorinspectie uit, dan is zijn positie zwakker. Hij kan dan in beginsel alleen de kosten vorderen die de huurder zelf gemaakt zou hebben om het gebrek te herstellen, dus materiaalkosten en niet het uurtarief van een aannemer. Dat scheelt in de praktijk fors.
De eindinspectie is de sleuteloverdracht. Daar wordt vastgesteld of de punten uit de voorinspectie zijn afgehandeld. Een ondertekend formulier waarin staat dat de woning akkoord is opgeleverd, sluit latere claims in de meeste gevallen af.
Wat bezemschoon betekent
Bezemschoon is geen wettelijke term maar een branchebegrip. In de praktijk betekent het: leeg, geveegd, geen losse rommel, geen stof- of etensresten, sanitair en keuken zonder aanslag, en alle ruimtes toegankelijk. Het betekent niet: ramen gelapt, kozijnen gesopt of de oven ontvet. Wie een woning aan een makelaar of nieuwe huurder oplevert, kiest vaker voor een eindschoonmaak die verder gaat.
| Onderdeel | Bezemschoon | Eindschoonmaak |
|---|---|---|
| Vloeren | Geveegd, vrij van rommel | Gedweild en ontvet |
| Keuken | Kasten leeg, oppervlakken geveegd | Kasten van binnen gereinigd, oven en afzuigkap ontvet |
| Sanitair | Leeg en zichtbaar schoon | Ontkalkt, voegen behandeld, spiegels gelapt |
| Ramen | Niet inbegrepen | Binnenzijde gelapt, kozijnen afgenomen |
| Berging en balkon | Leeg en geveegd | Leeg, geveegd en geschrobd |
Waar de discussie meestal over gaat
- Vloerbedekking en laminaat: sommige verhuurders eisen een kale ondervloer, andere nemen een nette vloer over voor de volgende huurder. Dit staat in het voorinspectierapport.
- Schroeven, pluggen en boorgaten: het standaardpunt bij vrijwel elke eindinspectie. Gaten dichten en overschilderen kost weinig en voorkomt een post van honderd euro of meer.
- Muurkleuren: veel contracten eisen een neutrale kleur bij oplevering. Een donkere wand vraagt twee lagen dekkende verf.
- Zelf geplaatste keukens, schuurtjes en zonwering: die vallen onder de zelf aangebrachte voorzieningen, zie de pagina over zelf aangebrachte voorzieningen.
- Tuin: bij een eengezinswoning hoort een onderhouden tuin bij de oplevering. Een verwilderde tuin leidt regelmatig tot een aparte rekening.
Volgorde die problemen voorkomt
Voorinspectie aanvragen zodra de huur is opgezegd
Wachten tot de verhuurder zelf belt, kost dagen die later nodig zijn.
Het rapport punt voor punt aflopen
Wat onduidelijk is, meteen navragen en het antwoord per e-mail laten bevestigen.
Ontruimen, dan herstellen, dan schoonmaken
In die volgorde. Herstelwerk in een volle woning kost twee keer zo veel tijd.
Foto's maken van elke ruimte na afloop
Met datum. Dit is het bewijs bij een discussie over schade die later wordt gemeld.
Sleutel pas afgeven na ondertekening
Het ondertekende eindformulier is het sluitstuk. Zonder dat document blijft de zaak open.
Veelgestelde vragen
Mag de verhuurder kosten in rekening brengen zonder voorinspectie?
Slechts beperkt. Zonder voorinspectie kan hij in beginsel alleen vorderen wat de huurder zelf aan herstel zou hebben uitgegeven, dus geen arbeidsloon van een aannemer.
Wat als er geen beschrijving bij aanvang is opgemaakt?
Dan wordt de huurder vermoed de woning te hebben ontvangen in de staat waarin hij hem achterlaat. De verhuurder moet dan bewijzen dat de staat bij aanvang beter was.
Telt normale slijtage mee?
Nee. Wat door ouderdom is versleten of beschadigd, valt buiten de opleververplichting.
Moet de woning geschilderd worden opgeleverd?
Alleen wanneer het contract of het voorinspectierapport dat eist, bijvoorbeeld bij afwijkende kleuren. Standaard slijtage van verf hoeft niet hersteld te worden.
Oplevering inclusief herstel
Woningontruiming De Ster levert op conform de eisen van de woningcorporatie of makelaar, inclusief het verwijderen van vloeren, dichten van gaten en de eindschoonmaak. Uitleg over bezemschoon opleveren staat op woningontruimingdester.nl/bezemschoon-opleveren/.