De lijst van zaken is bindend
In de koopovereenkomst hoort een lijst van zaken waarop per onderdeel staat of het achterblijft, meegaat of ter overname is. Gordijnen, lampen, tuinhuis, zonwering en keukenapparatuur staan daar doorgaans in. Wat als achterblijvend is aangekruist, moet er bij de overdracht ook werkelijk zijn. Wat meegaat, moet weg zijn.
De praktische fout is het weghalen van iets dat volgens de lijst blijft, bijvoorbeeld een vaste kast of een vloer. De koper kan dan herstel of vergoeding eisen, en dat wordt bij de notaris nog voor de sleuteloverdracht rechtgezet.
Leeg, bezemschoon of gestyled
Er zijn drie momenten waarop een koopwoning geruimd wordt, en ze vragen elk iets anders.
| Moment | Doel | Wat er nodig is |
|---|---|---|
| Voor de bezichtigingen | Beter verkopen | Ruimte maken, persoonlijke spullen weg, kasten leeg, foto's laten maken in een rustige woning |
| Voor de overdracht | Voldoen aan de akte | Leeg volgens de lijst van zaken, bezemschoon, alle sleutels compleet, meterstanden genoteerd |
| Na de overdracht | Alleen bij afspraak | Uitsluitend wanneer de koper schriftelijk toestemming geeft; anders is de woning niet conform geleverd |
Woning uit een nalatenschap
Een koopwoning uit een erfenis vraagt eerst een verklaring van erfrecht, want zonder dat document kan de notaris de eigendom niet overdragen. Kosten daarvan liggen in 2026 doorgaans vanaf ongeveer vierhonderd euro, afhankelijk van het aantal erfgenamen en de complexiteit. Meer daarover staat op de pagina over de verklaring van erfrecht.
Zolang de woning niet verkocht is, lopen de vaste lasten door: hypotheekrente of opstalverzekering, gemeentelijke heffingen, energie en soms servicekosten. Dat is de reden dat het leeghalen zelden loont om uit te stellen, ook wanneer de emotionele kant om tijd vraagt.
Wat kopers en makelaars opmerken
- Een lege woning oogt kleiner dan een gemeubileerde, maar laat gebreken zien die anders verborgen blijven. Herstel eerst de opvallende dingen: gaten, losse plinten, kapotte lichtpunten.
- Vloerbedekking uit de jaren tachtig kost meer aan onderhandelingsruimte dan aan verwijdering.
- Een volle zolder of schuur maakt een woning onverkoopbaarder dan de staat van de keuken.
- De tuin is bij bezichtigingen het eerste en het laatste beeld.
Planning rond de overdracht
Twee weken voor de overdracht: laatste ronde
Bepaal wat mee moet, wat achterblijft volgens de lijst en wat afgevoerd wordt.
Een week voor de overdracht: ontruimen
Zo blijft er ruimte voor herstel en schoonmaak, en voor tegenvallers zoals een tweede afvoerrit.
Twee dagen voor de overdracht: eindschoonmaak
Inclusief ramen, keuken en sanitair. Kopers letten hier meer op dan verhuurders.
De ochtend van de overdracht: inspectie met de koper
Meterstanden noteren, alle sleutels tellen, en pas daarna naar de notaris.
Veelgestelde vragen
Moet een koopwoning bezemschoon worden opgeleverd?
Dat staat in de koopakte. In de standaardakte is bezemschoon en ontruimd de norm, tenzij anders is afgesproken.
Mag de verkoper spullen achterlaten voor de koper?
Alleen met schriftelijke instemming. Zonder afspraak zijn achtergelaten spullen een gebrek in de levering en kan de koper afvoerkosten verhalen.
Wat gebeurt er als de woning op de dag van overdracht niet leeg is?
De notaris kan een deel van de koopsom in depot houden of de overdracht uitstellen. Beide leveren kosten en discussie op.
Loont het om een woning gestyled te verkopen?
Bij een woning uit een nalatenschap gaat het vaak vooral om ruimen en herstellen. Volledige styling is een aparte dienst en weegt niet in elke markt op tegen de kosten.
Leeghalen voor verkoop of overdracht
Woningontruiming De Ster haalt woningen leeg voor makelaars en particuliere verkopers, inclusief afvoer, herstel en eindschoonmaak, met een vaste prijs vooraf. Zie woningontruimingdester.nl.